A. 热带鱼童装衣服好不好
每款衣服都有自己的特点，
还要自己去体会，毕竟身材都不同，
建议从质量上，价格上，
以及品牌度上做参考。
B. 什么服装品牌的LOGO是一只彩色的热带鱼 大品牌
香港热带鱼集团(国际)服饰有限公司是属欧洲法国吉梵尼服装公司在亚太地区的产品拓展中心设于东西文化汇集地——香港的实业型服装企业。无锡热带鱼纺织服饰有限公司为直属的中国大陆区唯一授权制造商。公司现有建筑生产用房5400平方米，第二期即将启动扩建5000平方米，目前拥有400台套的生产设备均为日本重机车型。
C. 我8月29号要去塞班岛，请问那几天天气怎么样，适合旅游么需要带什么衣服，有什么注意事项么Thank you
8月份去塞班岛旅游的注意事项：
一、国内出境须知：
1、客人在出发时必须携带居民身份证小孩带户口薄。
2、客人必须在出境前集合于上海浦东国际机场离境大厅，
3、领取护照，机票，出境卡等一切出境所须物件，并检查护照及签证、机票的姓名是否正确，妥善保管上述文本。
4、客人携带的变焦相机（有大镜头的）、摄录机必须在海关申报柜台办理登记手续，并请保管好登记表（手机等其他物品均不用申报）。
5、海关规定每位游客出境时可携带5000元美金或等值的外币。
二、乘搭国际航班须知：
1、乘机时凭登机卡登机，登记口一般于航机起飞前40分钟开启，于航机起飞前15分钟关闭，敬请留意。
2、由上海至天宁的空中飞行时间约4小时30分。
3、客机上有供应饮料和正餐，不另行安排餐饮。另外，航班上也有免税商品出售。
4、乘客乘搭飞机时，应全程扣上安全带，在航班升降及颠倒期间，应把桌板收好，把航椅调直。所携带的手提电话，在乘搭飞机的全程中，应以关闭；而手提电脑、CD机等电子产品，应在航机离地的前半小时及着陆前的半小时确保关闭。
三、塞班出入境须知：
1、塞班的官员工作效率低，故入该国时，会造成一些时间上的浪费，请保持耐性，不要与官员争执。
2、必须持护照、塞班出入境卡、塞班海关申报表（若携带美金超过5000美金必须填写此表，出入境均需申报，否则过量的美金将会被充公）入境。
3、塞班禁止一切肉类、动植物、种子及食物的入境，而药品只可以携事适量，以备自用。如携带药品，最好备有英文说明。
4、入境时，自己的行李要自己拿，也不要帮别人拿行李，以免被坏人利用。
5、出境时，注意取回护照，检查所带美金是否超5000美金，机票有否带好，行李有否收拾好。（行李箱要托运。过关后一定要检查护照上是否已盖章，否则入上海时会有麻烦。）
四、当地概况：
1、天气：全年处于热带气候，气温介于28-32摄氏度之间，相当于湿度约在77-86摄氏度之间。
2、时差：比北京时间快两小时。
3、货币：美金为通用货币，旅行支票和信用卡在主要观光区广泛使用。
4、购物：在岛上处处可见到鳞次节比的商店；超级市场购物中心及饭店内的免税商店，供应许多国际名牌及名设计家的精品，更有精美的手工艺品，像木刻热带鱼、故事板、编制品以及椰子面具等，还有潜水用品、运动服饰等，都是适合旅客们珍藏的礼品。
5、娱乐：应有尽有，初级潜水艇及需备有潜水执照的深艇、PADI潜水课程（发有结业证书）、18洞高尔夫球、 畅游军舰岛，和Sunset Dinner Cruise等。不喈潜水者可乘坐新型潜水艇至深度50英尺的海底世界。或搭乘直升机可由空中观赏全岛，以及巨大礁湖中的大海龟，并观赏富丽的海岸生活。
6、消费水平比香港大陆高。
五、衣食住行注意事项：
（A） 衣着：
1、全年气温炎热，以夏天衣服为主。另自备游泳用品、拖鞋、防晒用品等等。
2、参加水上活动时，宜备多一套衣服，以便衣服溅湿时更换。
（B） 饮食：
1、团队用餐分为自助餐及围餐两种。围餐以广东菜为主，自助餐中西合璧。
2、客人用餐时，应在导游指定的餐桌用餐。
3、塞班因位处热带地区，气候炎热，出汗较多，宜多饮水。酒店房间提供煲水设备，由于当地自来水由海水淡化而来，煲起会有沉淀物质而带少许咸味，向服务员取淡水或开水需要收费，最好自备矿泉水。
4、饮食尽可能不要过量，应注意饮食卫生及新鲜度，不生吃海鲜。
（C） 住宿：
1、天宁岛住宿五星级的天宁皇朝酒店。如有入住塞班酒店的为当地三星酒店或四星酒店（出团前确认）。
2、房间一般提供收费电视和国际长途电话,如要使用，请告知领队协助，费用自理。除在酒店使用收费较为昂贵的长话，客人可请导游帮助购买电话磁卡，每张美金十元。在酒店大堂或赌场可拨打。（大陆、香港手提电话不可使用）
3、客房内除指定的咖啡包和茶包外，其余事物及饮料均可自费享用。
4、酒店一般有提供自助洗衣设备，而泳池、健身室等消闲设备均会设有。
酒店一般有提供免费的保险服务，客人如有昂贵物品，尽量交予酒店方面代为保管，尤其逗留超过一晚的酒店。
5、由于塞班是一个特别注重环保的国家，不主张使用一次性物品，因此客人尽可自带牙刷、牙膏、拖鞋等生活用品。
6、客人在入住房间前，应记下领队或其他团友的房间号码及电话号码，以便联络。
7、随身携带酒店的名片，以备不时之需。
（D）行程
1、塞班旅游与其它旅游形式有所不同，主要是悠闲度假式。超值团行程安排大致如下：天宁岛环岛游（半天）、塞班环岛游（半天）、其余均为自由时间，有多项自费项目可供参考，新鲜好玩。
2、塞班的交通状况良好，塞车的现象比较少。
3、贵重物品应随身携带，小心保管好，以免被小偷光顾。相比较而言，塞班的治安良好，但外出游玩时还应小心小偷的光顾。或可利用酒店的保险箱存放，根据国际惯例，酒店内失窃客人要自负。在外出时，护照一般不用携带。
4、酒店一般电源电压为110。
5、避免单独外出，外出时应告知领队。
6、由于天宁岛和塞班岛上旅游大巴较少，因此团队至少30人以上方可安排独立用车。
（E） 水上活动注意事项：
1、乘搭游艇时，不要集中甲板一侧，以免船失去平衡。手不要放在船的边缘外，以免被碰撞。
2、在岛上参加任何活动时，应要求导游于以安排，以确保安全。
3、参加水上活动适宜结伴而行。听从专业教练的指导，不会游泳者，不要尝试，并应严格遵守穿着救生衣的规定。
4、若出现气候不佳，风高浪大等不适合水上活动的因素，则不要勉强参加。
5、应注意自己的身体状况，有心脏病、高血压、感冒、发烧等疾病，以及餐后饱肚，不应参加水上活动。感觉身体疲倦、寒冷时，应立即上岸。
6、泳客要求在指定区域内活动。
7、参加潜水活动时，必须紧记是否在24小时便要登机，如在24小时内，则不可参加潜水活动。
六、参观须知
1、客人在参加活动时，跟随团队并留意集中时间 、地点、以免走散。
2、自费项目包括有：万米高空跳伞、驾驶飞机、水上飞机、潜艇、直升机、夜游塞班、海上日落晚餐等。
3、21岁以下人士禁止进入赌场，不可携带手机、摄像机及照相机入内。
七、出发前需准备携带的日用品。
1、私人物品：牙刷、牙膏、拖鞋、梳子、短裤、雨伞、太阳油、泳衣等。
2、药品：一些预防水土不服，伤风感冒的常备药。
赴塞班岛注意事项
塞班岛简介：塞班岛为北马利安纳群岛首府，地属美国领土，东临太平洋，西临菲律宾海。气候：当地全年如夏，属热带海洋气候，非常适宜旅游，全年温差不大，平均气温
在28度左右。
7-10月降雨量充沛，每场雨时间短，只有5-10分钟，气候凉爽。
时间：塞班当地时间与北京时间有两小时时差，塞班时间比北京时间早2小时。
如：塞班时间为晚上22：00，北京时间为晚上20：00。
衣着 穿戴：沙滩装，休闲装为主，拖鞋，沙滩鞋，游泳衣等（飞机和船上空调比较冷，可以准备一件外套。）由于塞班属热带气候，紫外线非常厉害，请带好防晒霜、太阳眼镜、太阳帽等遮阳工具。
自费 活动：不强行规定自费活动项目，游客可以根据各自情况选择活动，主推丛林探险、军舰岛、潜水艇及夕阳晚餐秀等。
小费：按照国际惯例，须支付小费、导游服务费。在机场收齐支付给当地导游的小费20美元/人（五天团）、25美元/人（六天团），备好零钱。
备注：
当地通用英语，货币为美金。
酒店电压为110伏，须自备变压器和插头转换器（美式插头）。
自备常用药品，如感冒、肠胃、晕车船、邦迪等药品（药品须有包装，并配有中英文注释）。
当地自来水为海水过滤，必须煮开后方可饮用。建议客人在当地买矿泉水来饮用,详情请向当地导游咨询。
开通国际漫游的中国移动135-139的三频手机可在塞班当地使用（拨当地可直拨：3.99/分钟；拨国内＋86加号码：8.99/分钟；发移动用户短信可直接输入手机号：1.99/条）；中国联通手机也可使用。如客人需于国内联系，可购买当地Verizon电话卡（相当于国内IP卡），$5含83分钟话费。
当地治安良好，民风淳朴，但生活节奏比较慢。
所有游客都必须在浦东机场办理出境前，请填写好塞班出入境卡（I-94#）和关岛北马里亚纳群岛联邦签证豁免信息表（I-736#）及海关申报表：
A 同时请务必保留塞班入境卡的副卡（I-94#）（白色小卡），导游会在游客出境后连同护照一起收取，将会帮助游客更换回程机票的登机牌。
B 关岛北马里亚纳群岛联邦签证豁免信息表（I-736#）所有空格都必须填写正确。在填写第八项时请注意：1）申请过美国签证的，并在签证有效期内的；
2）申请过美国签证的，但已过期失效的；
3）所有原先申请过美国签证而被拒签的，
4）曾经获得过美国签证而在签证有效期内没有入境美国的；
5）申请过任何美国移民签证或非移民签证而被拒签的；
以上各项都属于申请过美国移民或非移民签证，都必须填写“是”这一栏。并请属实正确填写以下各类相关空格。
表上所以空格在都必须按照真实情况填写，一旦出现因游客填写的情况不属实而被拒绝入境和遣返回程的，所以相关事宜和费用都由游客本人自行承担。
（I-736#）表格中所提及的入境天数45天是指最多可入境天数为45天而不是肯定可以在塞班逗留45天，移民局一般视机票往返时间的情况而被指定入境天数的。我们的游客必须按照机票的往返程的日期按时入境和返回。
所以表格填写前请认真阅读表格填写要求：黑色方框内的文字说明。
所以表格必须用大写英语或大写拼音填写。
浦东机场出发：
请携带护照，个人行李，身份证，根据出团通知上确定的时间在规定的地方集合。
分派信封，里面包含各类出入境表格，胸牌，机票、天宁岛餐券、DFS抵用券等。
持护照、机票到上航办票柜台自行办理登机手续，托运行李（刀具、酒类以及所有液体物品必须托运，每位游客可携带2件行李，每件不超过21公斤）。国际航班在航班出发前2个小时办理登机手续，航班出发前四十五分钟结束办理登机手续。
带好水笔，方便填写各类表格。
所有出境规定请严格按照《中华人民共和国公民出入境管理法》执行。
塞班机场注意事项：
进入塞班机场，先提行李再过海关，海关检查严格（可能会开箱检查，希望游客配合），海关不可携带肉制品、奶制品、新鲜水果等，其他食品须有中英文注释，每人可携带一条香烟，500ml低度酒类。
携带超过一万元以上美金必须申报。
佩带好胸牌，在机场出口处导游会根据胸牌颜色辨别团队客人。
返程时，不能携带任何贝壳、珊瑚类物品，塞班海关将严格查收并罚款。
刀具、酒类、打火机、液体类、凝状类物品（如：牙膏、睫毛膏、香水、风油精等）必须托运
D. 快乐热带鱼童装几岁孩子穿的
最好是1-13岁，现在的小孩子大一点的话很有自己的观念的，一般大同的孩子不可能说去买童装店里面的衣服了。
E. 快乐热带鱼质量好吗
快乐热带鱼质量很好。快乐热带鱼童装成立于2018年，隶属于北京热带鱼童装商贸有限公司旗下品牌。主打的服装有童装等，公司不断将国际时尚元素融入其中，打造出来的服装深得消费者的喜爱，口碑极佳，具有了强大的市场竞争力。极佳的市场口碑、较好的发展前景。
F. netaikyo有网店吗
没有。
netaikyo只有实体店，没有网店。销售终端覆盖华北、华东、华南，西北等区域，现全国拥有几百家门店。
Netaikyo热带鱼品牌童装2002年诞生于日本，于2012年成立上海热带鱼服饰有限公司，正式进入市场，坚持以高性价比，追求个性、时尚、健康、快乐为主导需求的儿童品牌服饰，受到以80、90后组成的年轻型小家庭为主的消费群体的青睐，公司因此得以快速发展。
G. 招商管理与商业地产的运营
招商管理与商业地产的运营
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物 业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平 台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管 理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞 争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营 销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后 面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了 发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商 业运营的管理能否成功。 随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店， 服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。 选择依据 对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等 服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一 些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装 店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用 五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火 锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品 和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏 品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构 类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化 娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。 在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建 设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。 微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产 的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营 主体的组成。 不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商 有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只 需要小面积展示空间。 餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸 引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。 礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经 营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高， 收取的租金也相对高一些。 服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过 2％。由于面积小，故抵押保证金比较低。 租金制定 在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依 据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综 合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下 对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与 商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不 同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。 由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分， 一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租 金。
其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一 家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集 中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。 接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型 商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目 的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定， 研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一 个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。 在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集 中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品 款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带 来方便，而且还能有效的增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有 可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继 续营业。 一些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分 开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停 车场，有可能的话最好设置单独的出入口，珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。 如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常 只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型 商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。 超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉，能够 缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物，研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大。因此，对于大型 商业房地产而言，超级市场是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 鱼店等食品商店，它们面积从50～200m2，并且有较好的销售额。 综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。他们常 常是全国性的连锁店，具有良好信誉。 对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重 要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。 家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只 需要小面积展示空间。 餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸 引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。 礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经 营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高， 收取的租金也相对高一些。 服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过 2％。由于面积小，故抵押保证金比较低。 租金制定 在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依 据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综 合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下 对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与 商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不 同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。 由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分， 一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租 金。
租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商业经营主体的选择要 保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利 润来源。但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其 美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到 预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业 经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售 商。 选择策略 商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会 的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式 等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。 项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东 部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品 牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。 项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活 多样的方式。 在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项 目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。
关键字： 房地产
H. 太仓有儿童AB服装专卖店吗
咨询记录 · 回答于2022-01-02
I. 有人听说过，热带鱼童装吗怎么样，好不好啊
在宁波购买过，其他我也没找到！
J. 商业地产(购物中心)招商的注意事项
商业地产招商中的八大昏招
第一大昏招：先盖房再招商。这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的，全然看不到，住宅市场在过去多年的时间里都是一个卖方市场，市场处于供不应求的状态，做为开发商只要具备拿地和拿贷款的能力，只要能把房子盖起来，自然不愁卖，在这种市场上，开发商已经被惯坏了，开发商对前期规划的重视程度远远不够，其营销哲学还停留在以企业为中心的生产时代、产品时代和推销时代，还没有演进到真正以客户为中心的营销时代。住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。
第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。在住宅市场，几乎所有的开发商都在为这个社会塔尖上的少数富人在盖房子，多数老百姓与这些高档住宅是不沾边的。目前在北京，高端住宅的销售也开始面临巨大的困难，房子卖不动了。一方面是老百姓无房可买，一方面是大量高档住宅卖不出去，住宅市场出现了严重的结构性失衡。造成这种失衡的主要原因在于土地供给的市场化和外部市场的以富人为中心的消费结构，开发商按照市场释放的信号进行开发，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，以富人为中心的消费信号引导开发商不断涌入高端住宅市场，其结果就是高端市场的供过于求，物极必反，按照市场无形的手的引导，最终就是市场的失灵，走进市场的死胡同，中国的住宅市场今天就是这样一种局面。现在，同样的现象开始在商业地产市场蔓延，最突出的问题一个是追求大体量，一个是追求高档次。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死！商业地产土地成本的要求又迫使开发商追求市场定位的高档次以实现经济效益最大化，但这种脱离市场需求的高档次同样会把开发商带入陷阱！北京高档住宅有一半是被投资房产的人买走的，因为在一个住房价格不断快速上涨的市场，人们对后市有一个不断上涨的预期，所以才热衷于房地产投资，所以这样的市场是有泡沫的；但商业地产市场，即便有商铺投资者介入，这个产业链最终的买单者一定是消费者，商家要靠消费者真实的消费需求支撑，而真实的消费需求是很难产生泡沫的。目前在北京以及很多城市的商业地产市场，商业物业的闲置已经成为一个非常突出的矛盾，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给，大量商业地产的供给都是无效供给，商业地产的供求方面存在着严重的结构性失衡。如果说，住宅市场还可以靠投资者泡沫支撑的话，商业地产市场靠谁支撑？靠愚昧的商铺投资人？当这些商铺投资人被斩尽杀绝之后还靠什么支撑？
第三大昏招：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金！某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，山西太原某开发商，开发了一个二十多万平米的SHOPPING MALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻！北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件！如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店”；另外一种“堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场，就是这么玩的，但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患，沈阳、长春等地的万达商业广场都因此引起与商铺投资者的纠纷，万达被商铺投资者以商业欺诈告上了法庭。所以，开发商在招商中，万达的订单式开发模式是值得学习的，与世界商业巨头的战略联盟也是有价值的，但万达早期过分依赖世界商业巨头做主力店反过来过度盘剥小商户和商铺投资者的模式是需要反思的。当我们看到引入这些商业巨头对商业地产开发的价值的同时，也要警惕由于引入这些商业巨头给我们带来的巨大风险。硬币总是有两个面儿，所有的事物都是辩证的，凡事过犹不及，关键是尺度的把握，中庸之道也许才是我们的最佳选择。8 z% P( T& h, a A; i
第四大昏招：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。开发商做商业地产，重销售、轻招商、轻运营的原因在于，一是我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款，要求开发商以销售回款做为还款保障，以不动产做为抵押和担保，开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子；二是过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主，一卖了之；三是以运营为主的商业地产开发模式已经超出了开发商的经营范围和核心能力，开发商不能也不想靠长期运营获得收益。但以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突，除了沿街商铺、社区商铺、写字楼和高层公寓的底商以外，多数综合性商业物业体量规模都非常巨大，远非一般个人投资者所能承受，而商业机构，出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑，基本都是采取租房经营的方式，而基本不会买房经营，所以开发商靠出售变现的方式走不通了。前两年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售，但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境，实践证明这条路也是走不通的。目前，国际资本市场流动性过剩，导致大量境外资本进入中国的房地产领域，其中商业地产也是这些境外资本关注的一个领域，国际资本的介入为商业地产的变现提供了一种退出渠道，但即便想走通这条路，也要求一个商业地产项目具有专业的市场定位和前期规划、成功的招商和专业化的后期运营管理。这都对那些只重销售、不重招商、不重后期运营管理的开发商提出了很高的要求，继续沉迷在只重销售的圈子里打转转是没有出路的。
第五大昏招：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。商业地产是一个商业与地产行业对接的复合领域，开发商是要靠商家来买单的，这在客观上就要求开发商一定要了解商业领域的基本运作规律，有几点我觉得是需要开发商认真思考的：第一，是商圈的成长周期问题。一家商业机构进驻一栋商业物业，其收入的增长曲线是一条生命周期曲线，既包括培育期，成长期和稳定期和衰退期。在商家经营的前3年，尤其是大型商业机构，需要3－5年的市场培育期，如果商圈相对成熟，培育期相应会缩短，至少需要2－3年才能进入稳定经营阶段，如果是属于新社区，则商圈的成熟需要5－8年时间，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策；第二，就是商业流通业和其它服务业大多属于竞争很充分的行业，进入壁垒低、信息透明化程度高、竞争非常激烈，行业收益率趋于平均化，比如大型零售业的净利润只有3％－4％，这样就决定了商家对成本的承受是有底线的。我做了三年招商，接触过的商家有几百家，没有一家不对成本精打细算的，商业企业对成本的敏感要比地产商高得多；第三，不同行业的竞争状况决定了不同的收益率，也决定了不同行业经营者对利润的期望值有巨大差距。与商业行业相比，地产行业在土地和资金两个环节都有很高的进入壁垒，导致地产行业的竞争充分性远远不够，地产商对利润的期望值至少也是在30％以上的，绝对数额都是以亿为单位的，而商业经营者对收益的期望值要比地产商低得多；地产企业赚钱是以万元为单位的，商业企业赚钱是以元为单位的；第四，商业机构不同于自然人，其在商业选址环节具有专业化程度高、掌握信息全面、讨价还价能力强、决策理性等特点。这就要求开发商不论在战略上还是战术上都要对招商问题提起高度重视，而且一定要研究商业运作规律、尊重商业规律，在租金定价上要考虑商家的承受能力，要降低自己的过高的期望值，要考虑商圈培育的规律，在培育期要给商家喘息的机会，要奉行养鱼政策。但我们现在大部分开发商，是从一个短时间积累了大量财富的住宅市场转型而来的，往往有一种强烈的暴发户心态，他们认为商业地产比住宅市场利润更丰厚，商业企业比一般自然人具有更强的支付能力，属于更肥的猪，不杀白不杀。所以开发商不论是出售还是出租，定价策略上都是采取杀猪定价策略，很宰一刀，提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益，严重扭曲了商业地产上下游的商业关系；但他们忘了，一个从竞争更惨烈的行业出来的商人只会比他们更精明，比开发商具有更强烈的意识 和风险意识，他们不会为开发商盲目买单的。杀猪策略违反商业地产内在规律的要求，必然要遭到市场的报复。市场就是这样用它的无形之手对扭曲的商业关系进行调节的。万科的王石曾经说过：企业通过投机赚来的钱，早晚是要还给社会的。事实上，即便不是投机赚来的钱，只要是利用行业竞争不充分赚来的超过自己的真实价值贡献部分的钱，最终也都会还给市场，还的方式就是向市场交学费，尤其是那些缺少理性、没有自我反省能力、不能遏制自己贪婪欲望的开发商更是如此。电影《无间道》的一句台词非常精彩：“出来混的，早晚是要还的”。
第六大昏招：招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装。科特勒的市场营销强调企业的营销行动要从消费者的需求出发，要认真做好STP（市场细分、选择目标市场和市场定位）和4P（产品、价格、渠道和促销），德鲁克说：好的营销工作就是使销售变得不必要。这些美国管理大师的营销思想在中国的充分竞争行业都已得到了广泛传播和实践，但中国的房地产行业还远没有真正重视科特勒们的营销思想，中国的开发商，生活在一个进入壁垒比较高因此竞争不充分、供求关系严重不平衡的市场，在这种环境下，开发商最关心的只是销售，不会对前期规划提起真正的重视。开发商最热衷的就是市场推广，而且通常把市场推广就认为是营销工作的全部或大部，并且因此总结出一套概念营销的市场推广手段，所谓概念营销，就是不管消费者的真实需求是什么，也不管产品的真实属性是什么，只要通过一个特定的概念对产品进行包装并通过媒体进行广泛轰炸的市场推广手段，本质就是利用中国消费者的不成熟、不理性进行忽悠。我个人认为中国最有希望对世界营销理论做出贡献的领域就是《忽悠营销学》，按行业贡献排行，我认为分别是电视购物、保健品和房地产。忽悠营销学在中国崛起的基础是广大的文化素质很低或即便上了大学也缺乏理性思考能力和判断力的人群的存在，这些人群主要是愚民教育和新闻管制的产物。只要现行的教育体制和新闻体制不变，这样的人群就将长期存在，没文化或者即便有文化也没判断力的人一旦有了钱，就会成为忽悠营销最佳的对象。目前开发商正在把忽悠营销导入商业地产领域，第一个重灾区就是产权式商铺，第二个就是招商。概念包装的目的就是把商铺卖出去，或者把小商户忽悠进来。与住宅市场不同，住宅市场的消费者被忽悠完之后最多大呼上当，然后走上漫漫的维权道路，但开发商的钱已经赚到手了，我死后哪管洪水滔天！但商业地产领域，买商铺的投资者都是一些有背景的人，我做招商过程中接触过很多商铺的业主，总结起来基本有四类分子：第一类是官场的人，通过贪污腐败赚来的钱需要洗钱；第二类是商场的人，主要是一些小商人，积累的财富希望找到新的赚钱渠道；第三类是职场的人，主要是外企和民企的高管，包括一些专业人士，赚了钱之后希望有个投资理财渠道；最后是黑道的人，黑来的钱也需要洗钱。这四类人要想积累到具备买商铺的实力，通常都要在各自领域奋斗十五到二十年，年龄普遍在四十岁以上，有着丰富的社会阅历和人生经验，都极其难对付。这些人即便因为缺乏经验或判断力不够被开发商忽悠了，他们也不会善罢 甘休的，后面收拾残局也够开发商喝一壶的。另外一个开发商忽悠的对象是商家，很多开发商喜欢延用做住宅的方式请一些广告公司或房地产代理商策划一堆华而不实的招商手册或招商说明书对付商家，但面对大商家，开发商这种不入流的手段实在上不了台面，那些漏洞百出的招商资料根本禁不起大商家的理性推敲，开发商别说忽悠人家，不被对方忽悠就不错了。所以开发商只能忽悠小商户，但小商户承受风险的能力差，即便被你忽悠住了，入住以后三个月不赚钱就打鼓、六个月不赚钱就会逃之夭夭。所以，我个人认为，忽悠营销学在商业地产领域发挥的空间是比较有限的。商业地产领域是最有可能超过住宅领域提前把开发商教育成遵守商业规律、遵守市场营销规律的好学生的一个领域，尤其是当国际大资本进入这个领域的时候，资本是最眼里不揉沙子的生产要素，在资本面前，所有的忽悠都会被打回原型。
第七大昏招：只要招商成功就万事大吉了。中国开发商做房地产的心态，就像做爱中的男人，前边的所有准备工作都是为了最后射精那一刻的快乐！只要射完了立刻就对女人没兴趣了，谁还管什么后事！开发商做商业地产，对招商的心态多数都是被逼无奈的，卖不成了只能招商，招商完了，开发商就觉得可解脱了！其实，对于商业地产来讲，真正的价值来自于后期的长期的运营管理，对此，开发商就鞭长莫及了。所以多数开发商对后期运营管理普遍不够重视，即便在招商时做了许诺，到了这时候也象射完精的男人，对女人的需要都是爱理不理了。前期招商时的许诺，无非就是个“幌儿”，就是做给你看的。实在不得不做的，就给你对付。我接触的很多商业地产项目，有的开发商自己成立个物业管理公司，用物业管理代理后期的商业运营管理，实际上根本没有专业的商业运营管理；有的国有开发商成立一个资产经营管理公司代替商业管理公司，对国有资产增值保值嘛，其实完全是扯淡，一帮人连自己该干什么都不知道！我们国家的公有制是人类能够发明出来的最冠冕堂皇也最操蛋的所有制形式！还有的开发商根本不知道后期的商业运营管理具体应该干什么，干脆用商贸公司来代替商业管理公司；极少数开发商成立了商业管理公司，负责后期运营管理，但这种隶属于开发商的商业管理公司，本身就不是一个真正意义上的经营主体，往往缺少自己的经营思想和经营动力，多数都是照本宣科例行公事，起不到一个商业管理公司应有的作用。真正的商业管理公司，必须是不隶属于开发商的、通过独立经营提供专业管理服务创造价值的第三方机构。这是未来商业地产产业链裂变中必然会出现的一股力量，这股力量中的三个要素是富有企业家精神的创业者、专业的商业运营管理人才和象风险投资这样的先进的资本力量。
第八大昏招：对招商代理等服务机构极尽刻薄。做招商过程中我接触过很多开发商，对部分开发商愚昧无知且强势的嘴脸感触非常深，往往是房子盖好了租不出去了才来找我，你要做他还开出极端苛刻的条件，事实上让你根本无法做。房地产这个行业，本质还是权力和资本掌握着最终的话语权，也掌握着最终的剩余价值索取权，专业服务机构在这个行业还远没得到足够的尊重，专业服务机构是靠人才支撑的，专业服务机构的处境反映的是人才在这个产业价值链中的处境。专业服务机构在商业地产的产业链中，扮演着不是合作伙伴的角色而是谋士的角色，必须要看开发商的脸色吃饭，整个产业的利益，主要被开发商拿走了，专业机构只能喝点汤，专业服务机构创造的价值与其收益之间是不对等的。被欺凌和压榨的不仅是做招商代理的专业机构，所有为开发商服务的专业机构，包括做市场调查的、做前期营销策划的、做房地产销售代理的、做广告代理的、生存普遍都很艰难。多数优秀人才不愿意在小型专业服务机构工作，一旦有机会就会被地产商招安。专业服务机构得不到优秀的人才支撑，在做业务中又得不到与价值贡献相匹配的收益，所以中国以人才为中心的依赖专业知识提供服务的机构普遍都长不大，除了少数专业机构能达到几百人的规模外，多数都是只有几十人或几个人的小公司，个别能力极强但又不愿被招安的人才，则选择了独行侠的道路。与大规模的专业服务机构相比，独行侠的劣势在于缺少一个支撑平台，但独行侠能生存，必然具备很强的学习能力和创新能力，这往往是大型服务机构不具备的，大型专业服务机构，主要靠体系靠平台进行专业服务的复制，在这种公司中，除少数高管水平尚可外，多数人的水平都不甚了了，给开发商做项目的往往是一帮二十多岁的年轻人，离开专业平台的支撑，这些咨询顾问基本是无法生存的。
知识和掌握知识的人才不被尊重，是从我们革命胜利那一天就开始的，知识分子是革命的对象，是要打翻在地再踏上亿万只臭脚的臭老九，只有极度野蛮蒙昧的国家才会如此愚蠢！改革开放以后，知识分子的地位有所提高，尤其是在市场经济中，工具型知识分子找到了发挥才能的舞台，但知识分子就其创造的价值和收益而言，还远远不匹配。我们的产品附加值低、没有品牌、科技创新力严重不足等等都与此息息相关。改变这种状况，最根本的力量还是市场，开发商不尊重专业服务机构的结果就是被市场报复，不向顾问交咨询费那就向市场交学费，无数蔑视专业服务价值的开发商正在前赴后继的抢着向市场交学费，这种景象在相当长的历史时间内都会是一种必然的现象，这就是市场内在的游戏规则。只有来自市场的教训才能让他们真正明白建立以客户为中心的营销哲学的价值、才会真正重视前期规划和策划、才会真正重视专业服务、才会真正尊重外脑的价值。所以我丝毫不怀疑拥有专业知识和商业智慧的专业服务机构在这个行业的未来发展前景，先让开发商向市场交够学费，他们自然会来找我们。
对于开发商，按照认知的模式我基本可以把他们分成三类：第一类是先知先觉型的，这种企业具备很强的创造力和学习能力，往往扮演市场领导者角色，例如万科、万达和万通；第二种是后知后觉型的，他们会犯错误，会失败，但还有一定的反省能力和学习能力，大部分处于第二梯队的开发商都属于这种；第三种，不知不觉型的，这样的企业在一个不成熟的市场还能混饭，随着行业的逐步规范，最终必然被淘汰。绝大多数专业机构，扮演的都是先向先知先觉者学习，然后教育后知后觉者的角色，因为大多数开发商都在忙着做项目，没时间去学习，专业机构可以利用自己在学习上的优势打个时间差。真正的高手，不仅具备学习能力，而且具备知识创新能力，从而高屋建瓴引导整个行业的发展方向，比如王志纲，当大家还在搞房地产营销的时候，人家早就去玩城市经营了，这样的高手才是真正意义上的大师。而大师，永远是稀缺的，也是不可复制的。