A. 熱帶魚童裝衣服好不好
每款衣服都有自己的特點，
還要自己去體會，畢竟身材都不同，
建議從質量上，價格上，
以及品牌度上做參考。
B. 什麼服裝品牌的LOGO是一隻彩色的熱帶魚 大品牌
香港熱帶魚集團(國際)服飾有限公司是屬歐洲法國吉梵尼服裝公司在亞太地區的產品拓展中心設於東西文化匯集地——香港的實業型服裝企業。無錫熱帶魚紡織服飾有限公司為直屬的中國大陸區唯一授權製造商。公司現有建築生產用房5400平方米，第二期即將啟動擴建5000平方米，目前擁有400台套的生產設備均為日本重機車型。
C. 我8月29號要去塞班島，請問那幾天天氣怎麼樣，適合旅遊么需要帶什麼衣服，有什麼注意事項么Thank you
8月份去塞班島旅遊的注意事項：
一、國內出境須知：
1、客人在出發時必須攜帶居民身份證小孩帶戶口薄。
2、客人必須在出境前集合於上海浦東國際機場離境大廳，
3、領取護照，機票，出境卡等一切出境所須物件，並檢查護照及簽證、機票的姓名是否正確，妥善保管上述文本。
4、客人攜帶的變焦相機（有大鏡頭的）、攝錄機必須在海關申報櫃台辦理登記手續，並請保管好登記表（手機等其他物品均不用申報）。
5、海關規定每位遊客出境時可攜帶5000元美金或等值的外幣。
二、乘搭國際航班須知：
1、乘機時憑登機卡登機，登記口一般於航機起飛前40分鍾開啟，於航機起飛前15分鍾關閉，敬請留意。
2、由上海至天寧的空中飛行時間約4小時30分。
3、客機上有供應飲料和正餐，不另行安排餐飲。另外，航班上也有免稅商品出售。
4、乘客乘搭飛機時，應全程扣上安全帶，在航班升降及顛倒期間，應把桌板收好，把航椅調直。所攜帶的手提電話，在乘搭飛機的全程中，應以關閉；而手提電腦、CD機等電子產品，應在航機離地的前半小時及著陸前的半小時確保關閉。
三、塞班出入境須知：
1、塞班的官員工作效率低，故入該國時，會造成一些時間上的浪費，請保持耐性，不要與官員爭執。
2、必須持護照、塞班出入境卡、塞班海關申報表（若攜帶美金超過5000美金必須填寫此表，出入境均需申報，否則過量的美金將會被充公）入境。
3、塞班禁止一切肉類、動植物、種子及食物的入境，而葯品只可以攜事適量，以備自用。如攜帶葯品，最好備有英文說明。
4、入境時，自己的行李要自己拿，也不要幫別人拿行李，以免被壞人利用。
5、出境時，注意取回護照，檢查所帶美金是否超5000美金，機票有否帶好，行李有否收拾好。（行李箱要托運。過關後一定要檢查護照上是否已蓋章，否則入上海時會有麻煩。）
四、當地概況：
1、天氣：全年處於熱帶氣候，氣溫介於28-32攝氏度之間，相當於濕度約在77-86攝氏度之間。
2、時差：比北京時間快兩小時。
3、貨幣：美金為通用貨幣，旅行支票和信用卡在主要觀光區廣泛使用。
4、購物：在島上處處可見到鱗次節比的商店；超級市場購物中心及飯店內的免稅商店，供應許多國際名牌及名設計家的精品，更有精美的手工藝品，像木刻熱帶魚、故事板、編製品以及椰子面具等，還有潛水用品、運動服飾等，都是適合旅客們珍藏的禮品。
5、娛樂：應有盡有，初級潛水艇及需備有潛水執照的深艇、PADI潛水課程（發有結業證書）、18洞高爾夫球、 暢游軍艦島，和Sunset Dinner Cruise等。不喈潛水者可乘坐新型潛水艇至深度50英尺的海底世界。或搭乘直升機可由空中觀賞全島，以及巨大礁湖中的大海龜，並觀賞富麗的海岸生活。
6、消費水平比香港大陸高。
五、衣食住行注意事項：
（A） 衣著：
1、全年氣溫炎熱，以夏天衣服為主。另自備游泳用品、拖鞋、防曬用品等等。
2、參加水上活動時，宜備多一套衣服，以便衣服濺濕時更換。
（B） 飲食：
1、團隊用餐分為自助餐及圍餐兩種。圍餐以廣東菜為主，自助餐中西合璧。
2、客人用餐時，應在導游指定的餐桌用餐。
3、塞班因位處熱帶地區，氣候炎熱，出汗較多，宜多飲水。酒店房間提供煲水設備，由於當地自來水由海水淡化而來，煲起會有沉澱物質而帶少許鹹味，向服務員取淡水或開水需要收費，最好自備礦泉水。
4、飲食盡可能不要過量，應注意飲食衛生及新鮮度，不生吃海鮮。
（C） 住宿：
1、天寧島住宿五星級的天寧皇朝酒店。如有入住塞班酒店的為當地三星酒店或四星酒店（出團前確認）。
2、房間一般提供收費電視和國際長途電話,如要使用，請告知領隊協助，費用自理。除在酒店使用收費較為昂貴的長話，客人可請導游幫助購買電話磁卡，每張美金十元。在酒店大堂或賭場可撥打。（大陸、香港手提電話不可使用）
3、客房內除指定的咖啡包和茶包外，其餘事物及飲料均可自費享用。
4、酒店一般有提供自助洗衣設備，而泳池、健身室等消閑設備均會設有。
酒店一般有提供免費的保險服務，客人如有昂貴物品，盡量交予酒店方面代為保管，尤其逗留超過一晚的酒店。
5、由於塞班是一個特別注重環保的國家，不主張使用一次性物品，因此客人盡可自帶牙刷、牙膏、拖鞋等生活用品。
6、客人在入住房間前，應記下領隊或其他團友的房間號碼及電話號碼，以便聯絡。
7、隨身攜帶酒店的名片，以備不時之需。
（D）行程
1、塞班旅遊與其它旅遊形式有所不同，主要是悠閑度假式。超值團行程安排大致如下：天寧島環島游（半天）、塞班環島游（半天）、其餘均為自由時間，有多項自費項目可供參考，新鮮好玩。
2、塞班的交通狀況良好，塞車的現象比較少。
3、貴重物品應隨身攜帶，小心保管好，以免被小偷光顧。相比較而言，塞班的治安良好，但外出遊玩時還應小心小偷的光顧。或可利用酒店的保險箱存放，根據國際慣例，酒店內失竊客人要自負。在外出時，護照一般不用攜帶。
4、酒店一般電源電壓為110。
5、避免單獨外出，外出時應告知領隊。
6、由於天寧島和塞班島上旅遊大巴較少，因此團隊至少30人以上方可安排獨立用車。
（E） 水上活動注意事項：
1、乘搭遊艇時，不要集中甲板一側，以免船失去平衡。手不要放在船的邊緣外，以免被碰撞。
2、在島上參加任何活動時，應要求導游於以安排，以確保安全。
3、參加水上活動適宜結伴而行。聽從專業教練的指導，不會游泳者，不要嘗試，並應嚴格遵守穿著救生衣的規定。
4、若出現氣候不佳，風高浪大等不適合水上活動的因素，則不要勉強參加。
5、應注意自己的身體狀況，有心臟病、高血壓、感冒、發燒等疾病，以及餐後飽肚，不應參加水上活動。感覺身體疲倦、寒冷時，應立即上岸。
6、泳客要求在指定區域內活動。
7、參加潛水活動時，必須緊記是否在24小時便要登機，如在24小時內，則不可參加潛水活動。
六、參觀須知
1、客人在參加活動時，跟隨團隊並留意集中時間 、地點、以免走散。
2、自費項目包括有：萬米高空跳傘、駕駛飛機、水上飛機、潛艇、直升機、夜遊塞班、海上日落晚餐等。
3、21歲以下人士禁止進入賭場，不可攜帶手機、攝像機及照相機入內。
七、出發前需准備攜帶的日用品。
1、私人物品：牙刷、牙膏、拖鞋、梳子、短褲、雨傘、太陽油、泳衣等。
2、葯品：一些預防水土不服，傷風感冒的常備葯。
赴塞班島注意事項
塞班島簡介：塞班島為北馬利安納群島首府，地屬美國領土，東臨太平洋，西臨菲律賓海。氣候：當地全年如夏，屬熱帶海洋氣候，非常適宜旅遊，全年溫差不大，平均氣溫
在28度左右。
7-10月降雨量充沛，每場雨時間短，只有5-10分鍾，氣候涼爽。
時間：塞班當地時間與北京時間有兩小時時差，塞班時間比北京時間早2小時。
如：塞班時間為晚上22：00，北京時間為晚上20：00。
衣著 穿戴：沙灘裝，休閑裝為主，拖鞋，沙灘鞋，游泳衣等（飛機和船上空調比較冷，可以准備一件外套。）由於塞班屬熱帶氣候，紫外線非常厲害，請帶好防曬霜、太陽眼鏡、太陽帽等遮陽工具。
自費 活動：不強行規定自費活動項目，遊客可以根據各自情況選擇活動，主推叢林探險、軍艦島、潛水艇及夕陽晚餐秀等。
小費：按照國際慣例，須支付小費、導游服務費。在機場收齊支付給當地導游的小費20美元/人（五天團）、25美元/人（六天團），備好零錢。
備註：
當地通用英語，貨幣為美金。
酒店電壓為110伏，須自備變壓器和插頭轉換器（美式插頭）。
自備常用葯品，如感冒、腸胃、暈車船、邦迪等葯品（葯品須有包裝，並配有中英文注釋）。
當地自來水為海水過濾，必須煮開後方可飲用。建議客人在當地買礦泉水來飲用,詳情請向當地導游咨詢。
開通國際漫遊的中國移動135-139的三頻手機可在塞班當地使用（撥當地可直撥：3.99/分鍾；撥國內＋86加號碼：8.99/分鍾；發移動用戶簡訊可直接輸入手機號：1.99/條）；中國聯通手機也可使用。如客人需於國內聯系，可購買當地Verizon電話卡（相當於國內IP卡），$5含83分鍾話費。
當地治安良好，民風淳樸，但生活節奏比較慢。
所有遊客都必須在浦東機場辦理出境前，請填寫好塞班出入境卡（I-94#）和關島北馬里亞納群島聯邦簽證豁免信息表（I-736#）及海關申報表：
A 同時請務必保留塞班入境卡的副卡（I-94#）（白色小卡），導游會在遊客出境後連同護照一起收取，將會幫助遊客更換回程機票的登機牌。
B 關島北馬里亞納群島聯邦簽證豁免信息表（I-736#）所有空格都必須填寫正確。在填寫第八項時請注意：1）申請過美國簽證的，並在簽證有效期內的；
2）申請過美國簽證的，但已過期失效的；
3）所有原先申請過美國簽證而被拒簽的，
4）曾經獲得過美國簽證而在簽證有效期內沒有入境美國的；
5）申請過任何美國移民簽證或非移民簽證而被拒簽的；
以上各項都屬於申請過美國移民或非移民簽證，都必須填寫「是」這一欄。並請屬實正確填寫以下各類相關空格。
表上所以空格在都必須按照真實情況填寫，一旦出現因遊客填寫的情況不屬實而被拒絕入境和遣返回程的，所以相關事宜和費用都由遊客本人自行承擔。
（I-736#）表格中所提及的入境天數45天是指最多可入境天數為45天而不是肯定可以在塞班逗留45天，移民局一般視機票往返時間的情況而被指定入境天數的。我們的遊客必須按照機票的往返程的日期按時入境和返回。
所以表格填寫前請認真閱讀表格填寫要求：黑色方框內的文字說明。
所以表格必須用大寫英語或大寫拼音填寫。
浦東機場出發：
請攜帶護照，個人行李，身份證，根據出團通知上確定的時間在規定的地方集合。
分派信封，裡麵包含各類出入境表格，胸牌，機票、天寧島餐券、DFS抵用券等。
持護照、機票到上航辦票櫃台自行辦理登機手續，托運行李（刀具、酒類以及所有液體物品必須托運，每位遊客可攜帶2件行李，每件不超過21公斤）。國際航班在航班出發前2個小時辦理登機手續，航班出發前四十五分鍾結束辦理登機手續。
帶好水筆，方便填寫各類表格。
所有出境規定請嚴格按照《中華人民共和國公民出入境管理法》執行。
塞班機場注意事項：
進入塞班機場，先提行李再過海關，海關檢查嚴格（可能會開箱檢查，希望遊客配合），海關不可攜帶肉製品、奶製品、新鮮水果等，其他食品須有中英文注釋，每人可攜帶一條香煙，500ml低度酒類。
攜帶超過一萬元以上美金必須申報。
佩帶好胸牌，在機場出口處導游會根據胸牌顏色辨別團隊客人。
返程時，不能攜帶任何貝殼、珊瑚類物品，塞班海關將嚴格查收並罰款。
刀具、酒類、打火機、液體類、凝狀類物品（如：牙膏、睫毛膏、香水、風油精等）必須托運
D. 快樂熱帶魚童裝幾歲孩子穿的
最好是1-13歲，現在的小孩子大一點的話很有自己的觀念的，一般大同的孩子不可能說去買童裝店裡面的衣服了。
E. 快樂熱帶魚質量好嗎
快樂熱帶魚質量很好。快樂熱帶魚童裝成立於2018年，隸屬於北京熱帶魚童裝商貿有限公司旗下品牌。主打的服裝有童裝等，公司不斷將國際時尚元素融入其中，打造出來的服裝深得消費者的喜愛，口碑極佳，具有了強大的市場競爭力。極佳的市場口碑、較好的發展前景。
F. netaikyo有網店嗎
沒有。
netaikyo只有實體店，沒有網店。銷售終端覆蓋華北、華東、華南，西北等區域，現全國擁有幾百家門店。
Netaikyo熱帶魚品牌童裝2002年誕生於日本，於2012年成立上海熱帶魚服飾有限公司，正式進入市場，堅持以高性價比，追求個性、時尚、健康、快樂為主導需求的兒童品牌服飾，受到以80、90後組成的年輕型小家庭為主的消費群體的青睞，公司因此得以快速發展。
G. 招商管理與商業地產的運營
招商管理與商業地產的運營
運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物 業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松 散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平 台上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從「商業管 理」蛻變成「物業管理」，直至最終完全喪失自己的商業核心競 爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營 銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理」又是後 面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了 發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期商業房地產項目商 業運營的管理能否成功。 隨著商業房地產的發展，以MALL為代表的商業房地產的招商工作已經不僅僅限於傳統的百貨商店和專賣店， 服務性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經營主題的選擇。 選擇依據 對於一個大型的商業房地產項目，微觀經營主體包括的內容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等 服務性設施，這方面比重在商業房地產中一直呈上升趨勢。目前商業房地產中微觀經營主體的內容主要有以下一 些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級市場、熟食店、魚店、麵包店、乾果店、農產品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝 店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；傢具和裝飾類：傢具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、現代藝術品、陶器、電視架、室內裝修、特製傢具、隔斷；五金類：壁畫、牆紙、家用 五金、低壓電器；葯店：葯品、配葯、葯房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火 鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像製品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品 和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏 品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；服務類：美容、理發、修鞋、洗衣 店、乾洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售；機構 類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫療機構和牙醫、保險公司、房地產公司、會計師事務所、公共展廳；文化 娛樂設施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園。 在確定了商業房地產可以由哪些微觀經營主體之後，就需要從中進行選擇。微觀經營主體選擇在商業房地產建 設期間就應該有初步規劃，商業房地產的建築設計應該同微觀經營主體的選擇相配和。 微觀經營主體選擇的第一個考慮因素是建築特點和建築條件。微觀經營主體的選擇的第二個依據是商業房地產 的類型和特點和整個商業房地產項目的經營定位。同時，商業房地產的類型和特點也在很大程度上取決於微觀經營 主體的組成。 不同的商業房地產的微觀商業經營主體組成千變萬化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發商 有意識選擇的結果。他們在制定招商計劃時，已經確定傢具店對位置的要求不高，但是由於這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位於地下室，在主要營業層只 需要小面積展示空間。 餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建築中，同時又不能脫離主要步行人流。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響製品店和照相機商店通常只能由地方經營者經 營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業房地產的吸引力，其銷售收入也很高， 收取的租金也相對高一些。 服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業房地產項目中占的比例很小，不超過 2％。由於面積小，故抵押保證金比較低。 租金制定 在確定了微觀經營主體在商業房地產中的分布之後，就需要確定各個微觀經營主體的租金。租金的制定應該依 據商業房地產項目的投資計劃計算分析單位面積物業成本、經營管理成本，參考當地市場商業物業租金水平，並綜 合考慮項目經營策略制定切實可行的招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區別不同情況下 對分類項目的招租。招商招租條件對同一項目要穩定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。此外，店面租金與 商業房地產的規模和檔次有關，大型或高檔次的商業房地產租金高，小型商業房地產租金相對較低。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業房地產項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。 由於微觀經營主體經營商品的種類和利潤不同，並非都能構承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分， 一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租 金。
其次，在微觀商業主體的布局上，應該考慮選擇一些微觀商業主體集中布置，因為購物者對商業房地產只有一 家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便的進行款式、質量和價格的比較。集 中布置有利於擴大商品覆蓋范圍，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造「購物氣氛」。 接下來考慮普通微觀經營主體的位置，微觀經營主體的適當組合能夠在一定程度上提高銷售額。對於一些大型 商業房地產項目微觀經營主體布局需要統一規劃和布置。各種微觀經營主體之間的親和力是不同的，一些經營項目 的商店組成群體有助於加強吸引力，另一些經營項目的商店需要相互避開。商店之間的位置關系受承租政策決定， 研究發現，商店銷售額和經過商店的人流數量有一定的比例關系，這個結果常常用於確定微觀經營主體的布置，一 個基本規則就是微觀經營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。 在大型商業房地產，四種主要商店類型需要互相聚集。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應當集 中布置。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便於在購買之前對商品 款式、價格和顏色進行比較。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、麵包店等等，聚集不僅給購物者帶 來方便，而且還能有效的增加銷量。此外，適合聚集的還有個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有 可能的話集中布置，並與其它微觀經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業房地產營業時間之外繼 續營業。 一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分 開也有利於組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。超級市場需要能夠方便的進出停 車場，有可能的話最好設置單獨的出入口，珠寶店和音像製品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。 如果商業房地產規模比較大，則可以考慮安排百貨商店。百貨商店往往成為大型商業房地產的核心，但是常常 只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，並且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店則往往成為大型 商業房地產的次級核心經營主體。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。 超級市場是商業房地產的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店。它有很好的信譽，能夠 繳納足夠的租金。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對於吸引人流的作用非常大。因此，對於大型 商業房地產而言，超級市場是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、麵包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從50～200m2，並且有較好的銷售額。 綜合商店可以佔到整個商業房地產營業面積的4～9％。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。他們常 常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。 對於服裝店的布局要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是重要成員。商店規模是影響租金的一個重 要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。 傢具店對位置的要求不高，但是由於這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位於地下室，在主要營業層只 需要小面積展示空間。 餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建築中，同時又不能脫離主要步行人流。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響製品店和照相機商店通常只能由地方經營者經 營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業房地產的吸引力，其銷售收入也很高， 收取的租金也相對高一些。 服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業房地產項目中占的比例很小，不超過 2％。由於面積小，故抵押保證金比較低。 租金制定 在確定了微觀經營主體在商業房地產中的分布之後，就需要確定各個微觀經營主體的租金。租金的制定應該依 據商業房地產項目的投資計劃計算分析單位面積物業成本、經營管理成本，參考當地市場商業物業租金水平，並綜 合考慮項目經營策略制定切實可行的招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區別不同情況下 對分類項目的招租。招商招租條件對同一項目要穩定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。此外，店面租金與 商業房地產的規模和檔次有關，大型或高檔次的商業房地產租金高，小型商業房地產租金相對較低。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業房地產項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。 由於微觀經營主體經營商品的種類和利潤不同，並非都能構承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分， 一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租 金。
租金的制定應該與微觀經營主體的選擇相互配合，二者具有密切聯系。商業房地產微觀商業經營主體的選擇要 保證租金的來源。開發商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業面積，獲得最大的利 潤來源。但是，很多情況下，獲得長期穩定的商業經營主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其 美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩定性，但是這些微觀商業經營主體可能達不到 預期的銷售額，所以難以讓業主和金融機構滿意，由此面臨協調長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業 經營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的願意支付較高租金的普通零售 商。 選擇策略 商業房地產項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會 的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式 等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便於進一步接觸洽談合作。 項目推廣策劃的程序發達地區一般要由內而外，即先做好本地區推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東 部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區；其他地區可以先外後內，即首先去吸引在國內外市場上領先的企業和品 牌，再選擇當地有特色的商品和服務項目。 項目推廣策劃的形式採用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發布會、報紙雜志、廣播電視、行業協會等靈活 多樣的方式。 在微觀經營主體選擇上應該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項 目配套的原則；放水養魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。
關鍵字： 房地產
H. 太倉有兒童AB服裝專賣店嗎
咨詢記錄 · 回答於2022-01-02
I. 有人聽說過，熱帶魚童裝嗎怎麼樣，好不好啊
在寧波購買過，其他我也沒找到！
J. 商業地產(購物中心)招商的注意事項
商業地產招商中的八大昏招
第一大昏招：先蓋房再招商。這是目前國內大部分開發商的通病，他們習慣於先把房子蓋好然後再考慮招商的問題。這些開發商在住宅開發的時候就是這么做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿缽滿，他們就認為這種做法是理所當然的，全然看不到，住宅市場在過去多年的時間里都是一個賣方市場，市場處於供不應求的狀態，做為開發商只要具備拿地和拿貸款的能力，只要能把房子蓋起來，自然不愁賣，在這種市場上，開發商已經被慣壞了，開發商對前期規劃的重視程度遠遠不夠，其營銷哲學還停留在以企業為中心的生產時代、產品時代和推銷時代，還沒有演進到真正以客戶為中心的營銷時代。住宅開發轉向商業地產開發，整個游戲規則面臨著一個巨大的變化，開發商面對的客戶不再是個體為主的自然人，而是一家家商業機構，商業地產是為下游的商業機構提供一個經營場所的，開發商蓋的房子要靠商家來買單的，商家對選址的要求，要考慮地段、商圈、業態、建築結構和功能、成本等多重因素，當這些要求不被滿足的時候，商家是不會進駐的。開發商前期規劃的時候不考慮下游商家的需求，等蓋完房再招商，其結果自然就是商業物業的長期閑置。
第二大昏招：市場定位過程中盲目追求大體量、高檔次。商業地產的大體量、高檔次是住宅市場產品高端化的一個翻版。在住宅市場，幾乎所有的開發商都在為這個社會塔尖上的少數富人在蓋房子，多數老百姓與這些高檔住宅是不沾邊的。目前在北京，高端住宅的銷售也開始面臨巨大的困難，房子賣不動了。一方面是老百姓無房可買，一方面是大量高檔住宅賣不出去，住宅市場出現了嚴重的結構性失衡。造成這種失衡的主要原因在於土地供給的市場化和外部市場的以富人為中心的消費結構，開發商按照市場釋放的信號進行開發，土地成本的市場化要求開發商必然追求大盤的規模化效應以降低成本，以富人為中心的消費信號引導開發商不斷湧入高端住宅市場，其結果就是高端市場的供過於求，物極必反，按照市場無形的手的引導，最終就是市場的失靈，走進市場的死胡同，中國的住宅市場今天就是這樣一種局面。現在，同樣的現象開始在商業地產市場蔓延，最突出的問題一個是追求大體量，一個是追求高檔次。大體量對住宅開發來講是降低成本的主要手段，對商業地產來講，脫離市場需求的大體量就是找死！商業地產土地成本的要求又迫使開發商追求市場定位的高檔次以實現經濟效益最大化，但這種脫離市場需求的高檔次同樣會把開發商帶入陷阱！北京高檔住宅有一半是被投資房產的人買走的，因為在一個住房價格不斷快速上漲的市場，人們對後市有一個不斷上漲的預期，所以才熱衷於房地產投資，所以這樣的市場是有泡沫的；但商業地產市場，即便有商鋪投資者介入，這個產業鏈最終的買單者一定是消費者，商家要靠消費者真實的消費需求支撐，而真實的消費需求是很難產生泡沫的。目前在北京以及很多城市的商業地產市場，商業物業的閑置已經成為一個非常突出的矛盾，當開發商蓋的大量商業物業處於閑置狀態的時候，很多商家也為找不到理想的經營場所而頭疼，供與求之間矛盾非常尖銳，人們在感慨缺少有效需求的時候實際是缺乏有效供給，大量商業地產的供給都是無效供給，商業地產的供求方面存在著嚴重的結構性失衡。如果說，住宅市場還可以靠投資者泡沫支撐的話，商業地產市場靠誰支撐？靠愚昧的商鋪投資人？當這些商鋪投資人被斬盡殺絕之後還靠什麼支撐？
第三大昏招：業態組合中的主力店一定要選國際大品牌。有一部分開發商從萬達那裡取經學習訂單式開發模式，最熱衷的就是捆綁世界商業巨頭，所以沃爾瑪等國際商業巨頭變得份外吃香。萬達綁架沃爾瑪，目的在於拿沃爾瑪們當「托兒」，利用他們的招牌提升萬達商業物業的價值，同時利用沃爾瑪們的示範效應，解決招商的問題，以及產權商鋪的銷售問題，最終實現「堤內損失堤外補」，這是典型的經濟學中外部性的效應。但沃爾瑪們可不是廉價的「托兒」，開發商要想利用世界商業巨頭當「托兒」，必然要付出巨大的代價，那就是遠低於市場平均水平的租金！某些開發商，為了招這些商業巨頭進駐，甚至是不惜血本，山西太原某開發商，開發了一個二十多萬平米的SHOPPING MALL，房子蓋完招不來主力店，竟然不惜免十年租金招沃爾瑪進駐！北京的某商業項目，為了招LV進駐，也是開出了八年免租金的條件！如此一來，開發商面臨巨大的收回投資的壓力，只能尋求「堤內損失堤外補」，一是大幅度提高非主力店小商戶的租金，小商戶缺少品牌號召力，在開發商面前只能任人宰割，當他們無力承擔高額租金的時候，只能是不斷地關門撤店！在開發商與零售商的博奕中，正應了中國一句老話：「店大欺客，客大欺店」；另外一種「堤內損失堤外補」的措施，就是利用產權式商鋪，將商業物業分割出售，利用世界商業巨頭的號召力，通過媒體進行瘋狂炒作，最後把商鋪賣出天價，以此收回大部分前期投資。萬達的一代、二代商業廣場，就是這么玩的，但這種做法無疑為後期的商業經營埋下了隱患，沈陽、長春等地的萬達商業廣場都因此引起與商鋪投資者的糾紛，萬達被商鋪投資者以商業欺詐告上了法庭。所以，開發商在招商中，萬達的訂單式開發模式是值得學習的，與世界商業巨頭的戰略聯盟也是有價值的，但萬達早期過分依賴世界商業巨頭做主力店反過來過度盤剝小商戶和商鋪投資者的模式是需要反思的。當我們看到引入這些商業巨頭對商業地產開發的價值的同時，也要警惕由於引入這些商業巨頭給我們帶來的巨大風險。硬幣總是有兩個面兒，所有的事物都是辯證的，凡事過猶不及，關鍵是尺度的把握，中庸之道也許才是我們的最佳選擇。8 z% P( T& h, a A; i
第四大昏招：重銷售、輕招商、輕後期運營，只顧眼前利益。開發商做商業地產，重銷售、輕招商、輕運營的原因在於，一是我們的金融體系對開發商的支持是只提供項目開發貸款，要求開發商以銷售回款做為還款保障，以不動產做為抵押和擔保，開發商迫於資金壓力不得不走以銷售為主的路子；二是過去做住宅開發時形成的習慣和思維定勢也是以賣為主，一賣了之；三是以運營為主的商業地產開發模式已經超出了開發商的經營范圍和核心能力，開發商不能也不想靠長期運營獲得收益。但以賣為主的商業地產開發模式與商業地產本身的運作規律存在著巨大的沖突，除了沿街商鋪、社區商鋪、寫字樓和高層公寓的底商以外，多數綜合性商業物業體量規模都非常巨大，遠非一般個人投資者所能承受，而商業機構，出於財務上現金流、資產流動性、資金利用效率等層面的考慮，基本都是採取租房經營的方式，而基本不會買房經營，所以開發商靠出售變現的方式走不通了。前兩年開發商熱衷將大型商業物業分割產權進行出售，但實踐中幾乎所有的產權式商鋪都遇到了招商和經營的困境，實踐證明這條路也是走不通的。目前，國際資本市場流動性過剩，導致大量境外資本進入中國的房地產領域，其中商業地產也是這些境外資本關注的一個領域，國際資本的介入為商業地產的變現提供了一種退出渠道，但即便想走通這條路，也要求一個商業地產項目具有專業的市場定位和前期規劃、成功的招商和專業化的後期運營管理。這都對那些只重銷售、不重招商、不重後期運營管理的開發商提出了很高的要求，繼續沉迷在只重銷售的圈子裡打轉轉是沒有出路的。
第五大昏招：售價和租金定價嚴重透支行業利益，只想殺豬不想養魚。商業地產是一個商業與地產行業對接的復合領域，開發商是要靠商家來買單的，這在客觀上就要求開發商一定要了解商業領域的基本運作規律，有幾點我覺得是需要開發商認真思考的：第一，是商圈的成長周期問題。一家商業機構進駐一棟商業物業，其收入的增長曲線是一條生命周期曲線，既包括培育期，成長期和穩定期和衰退期。在商家經營的前3年，尤其是大型商業機構，需要3－5年的市場培育期，如果商圈相對成熟，培育期相應會縮短，至少需要2－3年才能進入穩定經營階段，如果是屬於新社區，則商圈的成熟需要5－8年時間，這種商圈的成長規律客觀上要求地產商要奉行養魚政策；第二，就是商業流通業和其它服務業大多屬於競爭很充分的行業，進入壁壘低、信息透明化程度高、競爭非常激烈，行業收益率趨於平均化，比如大型零售業的凈利潤只有3％－4％，這樣就決定了商家對成本的承受是有底線的。我做了三年招商，接觸過的商家有幾百家，沒有一家不對成本精打細算的，商業企業對成本的敏感要比地產商高得多；第三，不同行業的競爭狀況決定了不同的收益率，也決定了不同行業經營者對利潤的期望值有巨大差距。與商業行業相比，地產行業在土地和資金兩個環節都有很高的進入壁壘，導致地產行業的競爭充分性遠遠不夠，地產商對利潤的期望值至少也是在30％以上的，絕對數額都是以億為單位的，而商業經營者對收益的期望值要比地產商低得多；地產企業賺錢是以萬元為單位的，商業企業賺錢是以元為單位的；第四，商業機構不同於自然人，其在商業選址環節具有專業化程度高、掌握信息全面、討價還價能力強、決策理性等特點。這就要求開發商不論在戰略上還是戰術上都要對招商問題提起高度重視，而且一定要研究商業運作規律、尊重商業規律，在租金定價上要考慮商家的承受能力，要降低自己的過高的期望值，要考慮商圈培育的規律，在培育期要給商家喘息的機會，要奉行養魚政策。但我們現在大部分開發商，是從一個短時間積累了大量財富的住宅市場轉型而來的，往往有一種強烈的暴發戶心態，他們認為商業地產比住宅市場利潤更豐厚，商業企業比一般自然人具有更強的支付能力，屬於更肥的豬，不殺白不殺。所以開發商不論是出售還是出租，定價策略上都是採取殺豬定價策略，很宰一刀，提前透支了商鋪投資者和商家未來多年的商業利益，嚴重扭曲了商業地產上下游的商業關系；但他們忘了，一個從競爭更慘烈的行業出來的商人只會比他們更精明，比開發商具有更強烈的意識 和風險意識，他們不會為開發商盲目買單的。殺豬策略違反商業地產內在規律的要求，必然要遭到市場的報復。市場就是這樣用它的無形之手對扭曲的商業關系進行調節的。萬科的王石曾經說過：企業通過投機賺來的錢，早晚是要還給社會的。事實上，即便不是投機賺來的錢，只要是利用行業競爭不充分賺來的超過自己的真實價值貢獻部分的錢，最終也都會還給市場，還的方式就是向市場交學費，尤其是那些缺少理性、沒有自我反省能力、不能遏制自己貪婪慾望的開發商更是如此。電影《無間道》的一句台詞非常精彩：「出來混的，早晚是要還的」。
第六大昏招：招商推廣主要靠忽悠，最盛行的就是概念包裝。科特勒的市場營銷強調企業的營銷行動要從消費者的需求出發，要認真做好STP（市場細分、選擇目標市場和市場定位）和4P（產品、價格、渠道和促銷），德魯克說：好的營銷工作就是使銷售變得不必要。這些美國管理大師的營銷思想在中國的充分競爭行業都已得到了廣泛傳播和實踐，但中國的房地產行業還遠沒有真正重視科特勒們的營銷思想，中國的開發商，生活在一個進入壁壘比較高因此競爭不充分、供求關系嚴重不平衡的市場，在這種環境下，開發商最關心的只是銷售，不會對前期規劃提起真正的重視。開發商最熱衷的就是市場推廣，而且通常把市場推廣就認為是營銷工作的全部或大部，並且因此總結出一套概念營銷的市場推廣手段，所謂概念營銷，就是不管消費者的真實需求是什麼，也不管產品的真實屬性是什麼，只要通過一個特定的概念對產品進行包裝並通過媒體進行廣泛轟炸的市場推廣手段，本質就是利用中國消費者的不成熟、不理性進行忽悠。我個人認為中國最有希望對世界營銷理論做出貢獻的領域就是《忽悠營銷學》，按行業貢獻排行，我認為分別是電視購物、保健品和房地產。忽悠營銷學在中國崛起的基礎是廣大的文化素質很低或即便上了大學也缺乏理性思考能力和判斷力的人群的存在，這些人群主要是愚民教育和新聞管制的產物。只要現行的教育體制和新聞體制不變，這樣的人群就將長期存在，沒文化或者即便有文化也沒判斷力的人一旦有了錢，就會成為忽悠營銷最佳的對象。目前開發商正在把忽悠營銷導入商業地產領域，第一個重災區就是產權式商鋪，第二個就是招商。概念包裝的目的就是把商鋪賣出去，或者把小商戶忽悠進來。與住宅市場不同，住宅市場的消費者被忽悠完之後最多大呼上當，然後走上漫漫的維權道路，但開發商的錢已經賺到手了，我死後哪管洪水滔天！但商業地產領域，買商鋪的投資者都是一些有背景的人，我做招商過程中接觸過很多商鋪的業主，總結起來基本有四類分子：第一類是官場的人，通過貪污腐敗賺來的錢需要洗錢；第二類是商場的人，主要是一些小商人，積累的財富希望找到新的賺錢渠道；第三類是職場的人，主要是外企和民企的高管，包括一些專業人士，賺了錢之後希望有個投資理財渠道；最後是黑道的人，黑來的錢也需要洗錢。這四類人要想積累到具備買商鋪的實力，通常都要在各自領域奮斗十五到二十年，年齡普遍在四十歲以上，有著豐富的社會閱歷和人生經驗，都極其難對付。這些人即便因為缺乏經驗或判斷力不夠被開發商忽悠了，他們也不會善罷 甘休的，後面收拾殘局也夠開發商喝一壺的。另外一個開發商忽悠的對象是商家，很多開發商喜歡延用做住宅的方式請一些廣告公司或房地產代理商策劃一堆華而不實的招商手冊或招商說明書對付商家，但面對大商家，開發商這種不入流的手段實在上不了檯面，那些漏洞百出的招商資料根本禁不起大商家的理性推敲，開發商別說忽悠人家，不被對方忽悠就不錯了。所以開發商只能忽悠小商戶，但小商戶承受風險的能力差，即便被你忽悠住了，入住以後三個月不賺錢就打鼓、六個月不賺錢就會逃之夭夭。所以，我個人認為，忽悠營銷學在商業地產領域發揮的空間是比較有限的。商業地產領域是最有可能超過住宅領域提前把開發商教育成遵守商業規律、遵守市場營銷規律的好學生的一個領域，尤其是當國際大資本進入這個領域的時候，資本是最眼裡不揉沙子的生產要素，在資本面前，所有的忽悠都會被打回原型。
第七大昏招：只要招商成功就萬事大吉了。中國開發商做房地產的心態，就像做愛中的男人，前邊的所有準備工作都是為了最後射精那一刻的快樂！只要射完了立刻就對女人沒興趣了，誰還管什麼後事！開發商做商業地產，對招商的心態多數都是被逼無奈的，賣不成了只能招商，招商完了，開發商就覺得可解脫了！其實，對於商業地產來講，真正的價值來自於後期的長期的運營管理，對此，開發商就鞭長莫及了。所以多數開發商對後期運營管理普遍不夠重視，即便在招商時做了許諾，到了這時候也象射完精的男人，對女人的需要都是愛理不理了。前期招商時的許諾，無非就是個「幌兒」，就是做給你看的。實在不得不做的，就給你對付。我接觸的很多商業地產項目，有的開發商自己成立個物業管理公司，用物業管理代理後期的商業運營管理，實際上根本沒有專業的商業運營管理；有的國有開發商成立一個資產經營管理公司代替商業管理公司，對國有資產增值保值嘛，其實完全是扯淡，一幫人連自己該干什麼都不知道！我們國家的公有制是人類能夠發明出來的最冠冕堂皇也最操蛋的所有制形式！還有的開發商根本不知道後期的商業運營管理具體應該干什麼，乾脆用商貿公司來代替商業管理公司；極少數開發商成立了商業管理公司，負責後期運營管理，但這種隸屬於開發商的商業管理公司，本身就不是一個真正意義上的經營主體，往往缺少自己的經營思想和經營動力，多數都是照本宣科例行公事，起不到一個商業管理公司應有的作用。真正的商業管理公司，必須是不隸屬於開發商的、通過獨立經營提供專業管理服務創造價值的第三方機構。這是未來商業地產產業鏈裂變中必然會出現的一股力量，這股力量中的三個要素是富有企業家精神的創業者、專業的商業運營管理人才和象風險投資這樣的先進的資本力量。
第八大昏招：對招商代理等服務機構極盡刻薄。做招商過程中我接觸過很多開發商，對部分開發商愚昧無知且強勢的嘴臉感觸非常深，往往是房子蓋好了租不出去了才來找我，你要做他還開出極端苛刻的條件，事實上讓你根本無法做。房地產這個行業，本質還是權力和資本掌握著最終的話語權，也掌握著最終的剩餘價值索取權，專業服務機構在這個行業還遠沒得到足夠的尊重，專業服務機構是靠人才支撐的，專業服務機構的處境反映的是人才在這個產業價值鏈中的處境。專業服務機構在商業地產的產業鏈中，扮演著不是合作夥伴的角色而是謀士的角色，必須要看開發商的臉色吃飯，整個產業的利益，主要被開發商拿走了，專業機構只能喝點湯，專業服務機構創造的價值與其收益之間是不對等的。被欺凌和壓榨的不僅是做招商代理的專業機構，所有為開發商服務的專業機構，包括做市場調查的、做前期營銷策劃的、做房地產銷售代理的、做廣告代理的、生存普遍都很艱難。多數優秀人才不願意在小型專業服務機構工作，一旦有機會就會被地產商招安。專業服務機構得不到優秀的人才支撐，在做業務中又得不到與價值貢獻相匹配的收益，所以中國以人才為中心的依賴專業知識提供服務的機構普遍都長不大，除了少數專業機構能達到幾百人的規模外，多數都是只有幾十人或幾個人的小公司，個別能力極強但又不願被招安的人才，則選擇了獨行俠的道路。與大規模的專業服務機構相比，獨行俠的劣勢在於缺少一個支撐平台，但獨行俠能生存，必然具備很強的學習能力和創新能力，這往往是大型服務機構不具備的，大型專業服務機構，主要靠體系靠平台進行專業服務的復制，在這種公司中，除少數高管水平尚可外，多數人的水平都不甚了了，給開發商做項目的往往是一幫二十多歲的年輕人，離開專業平台的支撐，這些咨詢顧問基本是無法生存的。
知識和掌握知識的人才不被尊重，是從我們革命勝利那一天就開始的，知識分子是革命的對象，是要打翻在地再踏上億萬只臭腳的臭老九，只有極度野蠻蒙昧的國家才會如此愚蠢！改革開放以後，知識分子的地位有所提高，尤其是在市場經濟中，工具型知識分子找到了發揮才能的舞台，但知識分子就其創造的價值和收益而言，還遠遠不匹配。我們的產品附加值低、沒有品牌、科技創新力嚴重不足等等都與此息息相關。改變這種狀況，最根本的力量還是市場，開發商不尊重專業服務機構的結果就是被市場報復，不向顧問交咨詢費那就向市場交學費，無數蔑視專業服務價值的開發商正在前赴後繼的搶著向市場交學費，這種景象在相當長的歷史時間內都會是一種必然的現象，這就是市場內在的游戲規則。只有來自市場的教訓才能讓他們真正明白建立以客戶為中心的營銷哲學的價值、才會真正重視前期規劃和策劃、才會真正重視專業服務、才會真正尊重外腦的價值。所以我絲毫不懷疑擁有專業知識和商業智慧的專業服務機構在這個行業的未來發展前景，先讓開發商向市場交夠學費，他們自然會來找我們。
對於開發商，按照認知的模式我基本可以把他們分成三類：第一類是先知先覺型的，這種企業具備很強的創造力和學習能力，往往扮演市場領導者角色，例如萬科、萬達和萬通；第二種是後知後覺型的，他們會犯錯誤，會失敗，但還有一定的反省能力和學習能力，大部分處於第二梯隊的開發商都屬於這種；第三種，不知不覺型的，這樣的企業在一個不成熟的市場還能混飯，隨著行業的逐步規范，最終必然被淘汰。絕大多數專業機構，扮演的都是先向先知先覺者學習，然後教育後知後覺者的角色，因為大多數開發商都在忙著做項目，沒時間去學習，專業機構可以利用自己在學習上的優勢打個時間差。真正的高手，不僅具備學習能力，而且具備知識創新能力，從而高屋建瓴引導整個行業的發展方向，比如王志綱，當大家還在搞房地產營銷的時候，人家早就去玩城市經營了，這樣的高手才是真正意義上的大師。而大師，永遠是稀缺的，也是不可復制的。